תמ”א 38 ברמת גן

תמ”א 38 Out, תוכנית עירונית חליפית In. הוועדה המקומית של עיריית רמת גן הודיעה כי אישרה תכנית עירונית מחליפת תמ”א 38 של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ועיריית רמת גן.

תקציב התוכנית ממומן על ידי הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית והינו כ-3.1 מיליון ₪.

  הצטרפו לקבוצת הוואטסאפ העירונית

רוצים להדליף? שלחו וואטסאפ

הצטרפו לדף הפייסבוק שלנו

הסיבה המרכזית להחלפת התוכניות היא הרצון לשלב תשתיות ושטחי מסחר שיוכלו לתמוך בגידול באוכלוסייה נוכח הגדלת היצע הדירות סביב אותו תא שטח (למשל, שילוב גני ילדים וחניות בבניינים המחודשים).

התכנית קודמה על ידי צוות מתכננים מטעם הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, בשיתוף עם עיריית רמת גן והמינהלת העירונית.

התוכנית מלווה בצוות תכנון רב תחומי בראשות משרד ארי כהן-מיכאל וינד אדריכלים. כמו כן, במהלך קידום התכנית נערכו ישיבות תיאום עם ארגון הקבלנים.

התוכנית כוללת את כל שטחה המוניציפלי של העיר, אך חלה רק על מבנים קיימים המשמשים למגורים שניתן היתר לבנייתם לפני שנת 1985, בחלקות מקור בשטח שבין 450 ל-1,200 מ”ר.

התכנית חלה על כ-10,650 יחידות דיור ומוצעות בה בסך הכל כ-25,950 יחידות דיור.

כרמל שאמה, ראש עיריית רמת גן, אמר:

“רמת גן פועלת כבר מזה מספר שנים תחת עקרון של התחדשות מתחמית, באופן שמסתכל על התושב ורווחתו. למדנו שכך אנחנו יכולים לדאוג יותר לתושבים ולהפיק תועלת משמעותית לציבור. לייצר לתושב יותר מוסדות לימוד, יותר גינות ושטחים ירוקים, יותר מרכזים קהילתיים, יותר רווחה ופנאי – ובקיצור, יותר”.

גורי נדלר, מנהל אגף בכיר תכנון, הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, אמר:

“התכנית הבנינית ברמת גן, שאושרה היום בוועדה המקומית, היא חלק ממהלך גדול של קידום חלופות עירוניות לתמא 38 שהרשות להתחדשות עירונית מקדמת ב 20 ערים מרכזיות בישראל. התוכנית שאושרה יוצרת העדפה ברורה לתכנון מתחמי ולהריסה ובניה של מבנים ישנים בהתאם למדיניות העירייה, ומייצרת מסגרת תכנונית להתחדשות איכותית גם למבנים בודדים שלא נכללים במתחמים אלו. בתכנית הושקעו חשיבה רבה ומשאבים תקציבים והיא תהיה כלי משמעותי להגדלת היצע הדיור לצד שיפור וקידום איכות חיי תושבי רמת גן. אנו גאים בתהליך ובתוצאה, מברכים ומודים לשותפינו לעשייה בעירייה”.

אולי יעניין אותך גם: 

“האיזור הזה יתחרה בבורסה”;: מהו ה-Health Tech Valley ברמת גן?

יהיו שם גם דירות: אושר מגדל בן 60 הקומות בשכונת הראשונים

רמת גן: אושרה תוספת קומה בפרויקט תמ”א 38 בניגוד לעמדת עיריית רמת גן

החברה היזמית הגישה בקשה להיתר בנייה לפרויקט הריסה ובניה מכוח תמ”א 38 ברחוב משה דיין 36 ברמת גן, במסגרתו ייהרס בנין בן 3 קומות עם 12 יח”ד ובמקומו יבנה בניין עם 10 קומות ו-36 יח”ד. הועדה המקומית אישרה ליזם רק 9 קומות עם 32 יח”ד.

חברת טל בר לא התייאשה והגישה ערר לוועדת הערר המחוזית ת”א באמצעות עורכת הדין ענת בירן ועו”ד אינה טל על החלטת הועדת המקומית בטענה, שתוספת הקומה המבוקשת אינה חורגת מהמותר ותואמת את תוכנית האב שאישרה הועדה המקומית עצמה לשכונת הבילויים, המהווה את המדיניות לפיתוח השכונה ולמימוש תוכניות התחדשות עירונית. עוד נטען שהועדה המקומית החליטה על צמצום קומה באופן אוטומטי כפועל יוצא של צמצום מס’ יח”ד מ 36 ל 32 ללא כל נימוק ובניגוד לעמדת מהנדס העיר.

ועדת הערר החליטה לקבל את הערר ולהתיר בניית קומה נוספת כלומר בניין עם 10 קומות. “במצב התכנוני התקף כיום ובהתאם לקבוע בתמ”א 38 תיקון 3א’ אין צורך באישור הקלה לצורך תוספת קומה ועל כן ניתן להתיר את הבקשה”. נכתב בהחלטה “בנסיבות בהן היקף השטחים אינו חורג מהמותר, נסיבות בהן מס’ הקומות המבוקש תואם את תוכנית האב, נסיבות בהן מס’ הקומות משתלב היטב עם הסביבה ומותאם לרחוב משה דיין, הן נסיבות המצדיקות תוספת קומה “

לדברי עו”ד ענת בירן: ” לא ברור מדוע הועדה המקומית של עיריית רמת גן לא נצמדת לתוכנית האב שהיא עמלה עליה ועל בסיסה יזמים מגישים תוכניות לאישורה. יזמים רבים משקיעים זמן וכסף בהכנת תוכניות שתואמות את דרישות העירייה לבסוף מוצאים עצמם בבתי משפט מבקשים את מה שהעירייה קבעה ותואם את מדיניותה בתחום ההתחדשות העירונית. התחדשות עירונית והגדלת היצע הדירות  בכלל ובפרט בעיר רמת גן הוא קריטי וחשוב מאד לעיר ויש לעודד אותה “.

תאונת עבודה קשה היום (ג’)  בר”ג, כאשר פועל בניין נפל מגובה רב במהלך עבודת תמ”א בבניין ברחוב הרב לוין.

  הצטרפו לקבוצת הוואטסאפ העירונית

רוצים להדליף? שלחו וואטסאפ

הצטרפו לדף הפייסבוק שלנו

מעדות ראייה של אחד השכנים למקרה: “גבר נפל מגובה כ-10 מטר מקומה 2 או 3 וככל הנראה נפצע בצורה קשה. נראה בן מיעוטים. מדובר באתר בנייה של תמ”א בר”ג ברחוב הרב לוין. זה קרה סביב השעה 15:00 העובד נפל ככל הנראה מפיגום, איבד הכרה ואז הכרתו שבה אליו.”

לפי עדותו, אותו עובד החמיר את פציעתו, מאחר ונחת עם גבו על ברזל בולט בפיגום . “הגיעו שתי ניידות מד”א טיפול נמרץ יחד עם אופנוע שלהם וגם שוטר הגיע. שמעתי שמנהל העבודה דיבר עם הקבלן, ושאותו פועל היה ביומו הראשון לעבודה”.

פרויקט תמ”א 38 יוקם ברמת גן בהשקעה של 50 מיליון ש”ח. הוא ממוקם בשכונת יד לבנים וכולל 2 בניינים בני 10 קומות  עם 54 יחידות דיור בסה”כ, ביניהן דירות בפריסייל החל מ- 1,642,000 ש”ח. כמו כן, הפרויקט יציע דירות 2.5 חד’ החל מ-1,827,000 ש”ח, דירות 3 חד’ החל מ- 1,943,000 ש”ח ודירות פנט האוס 5 חד’ החל מ-4,200,000 ש”ח.

  הצטרפו לקבוצת הוואטסאפ העירונית

רוצים להדליף? שלחו וואטסאפ

הצטרפו לדף הפייסבוק שלנו

פרויקט המגורים היוקרתי יוקם תחת השם: “The New Ramat Gan”,  ברמת גן,  בין הרחובות הרא”ה והסנה. מדובר בפרויקט תמ”א 38/2 והוא כולל  הריסה ובנייה מחדש של שני מגדלים בני 10 קומות, הנושקים בגבם זה לזה.  

תמהיל הדירות בכל בניין כולל דירות בנות 2, 2.5 ו-3 חדרים וכן פנטהאוזים מרווחים בני 5 חדרים עם מרפסת גדולה ומרהיבה, החולשים על פני קומה שלמה. לכל דירה חניה ומרפסת שמש. הבניינים בפרויקט כולל מבואת כניסה רחבה ולובי מעוצב.

הפרויקט נמצא בשכונת יד לבנים, אזור מתפתח ואטרקטיבי, הממוקם בקרבה למרכז העיר, סמוך למרכזי חינוך, תרבות ובילוי ולצירי תחבורה ראשיים. שלושת המרכזים המסחריים המצויים בקרבת מקום: קניון עופר מרום, קניון גבעתיים וקניון איילון.

בקרבת הפרויקט נמצאת שורה ארוכה של מוקדי בילוי ופנאי מרכזיים לכל המשפחה. במרחק נסיעה קצר ניתן להגיע גם למתחם האירועים והתערוכות אקספו תל אביב ולמוזיאון תל אביב, לפינת החי המרהיבה בשכונת רמת אלחנן בבני ברק הסמוכה וכן לספארי רמת גן המשתרע על פני 1,000 דונם של טבע ובו מוצג האוסף הגדול ביותר של בעלי חיים במזרח התיכון.

יזם ומבצע הפרויקט הוא חברת גילעד יזמות.  משווקת הפרויקט  חברת שניר. אדריכל: מיכאלה איתן אדריכלות ובינוי ערים. 

בימים אלה ניתן לרכוש דירות בפריסייל החל מ-1,642,000 ש”ח.

יונתן גילעד, מנכ”ל ובעלי חברת גילעד יזמות, מסר: “הביקוש לנכסים ברמת גן מאוד גבוה, לכן, בשנים האחרונות קמו פרויקטים רבים בסביבה.  המיקום של רמת גן זוכה לתשומת לב רבה בזכות היותה כאחת הערים הנחשקות ביותר בישראל. 

על פי סקרי מדרג  העיריות בישראל, עולה כי במשך שנים רצופות מדורגת העיר במקומות הראשונים בסקרים החברתיים. אנו רואים ביקוש רב מצד הזוגות הצעירים וכן מצד המשקיעים, זה מצביע על כך שיש לעיר המון מה להציע. “

ניר שמול, מנכ”ל ובעלי חברת שניר, המשווקת את הפרויקט, מסר: ” מיקומו הגיאוגרפי הנחשק של הפרויקט לצד תמהיל הדירות הקיים בו של דירות קטנות בנות  2 ,2.5 ו-3 חדרים לצד פנטהאוזים מפוארים של 5 חדרים, מאפשרים לקהל הלקוחות המגוון ליהנות מפרויקט שמתאים לדרישותיהם. כך אפשר לרכוש דירות  במחירים ברי השגה במיקום מצוין, בעיר מרכזית. 

בשלב הזה הפרויקט כבר קיבל היתר הבנייה הכולל ליווי בנקאי וערבויות בהתאם לחוק המכר. אנו צופים קצב מכירות מהיר בפריסייל, לאור העובדה שכיום קיים קושי למצוא דירות קטנות למגורים ולהשקעה באזור המרכז , במחירים שהם ברי השגה. 

בנוסף לכך, הלקוחות הפוטנציאליים שלנו יודעים כי תוכנית תמ”א 38 עומדת להסתיים בחודשים הקרובים וכתוצאה מכך, כמות התחלות הבנייה ברמת גן היא מצומצמת מאוד.  “

עוד תוצאה של הקפאת התמ”א ברמת גן: חברת אורבן נדל”ן – שמתמחה בפרויקטים של תמ”א – החליטה להעביר את כובד המשקל של פעילותה לתל אביב.

ההחלטה על ביטול פרויקטי תמ”א 38 ועל מעבר לתכנון מתחמים הובילה למאבקים משפטיים מול העירייה והותירה את היזמים במצב של חוסר וודאות. במקביל למדיניות זו של עיריית רמת גן, עיריית תל אביב ממשיכה להתפתח ולהתחדש בזכות מגוון פרויקטים של התחדשות עירונית המתבצעים בה. בתוך כך, שתי פרויקטים חדשים אשר ייבנו במסגרת הריסה ובניה מחדש של חברת אורבן נדל”ן ברובע 4 בעיר יוצאים לשיווק. הפרויקטים צפויים לקבל היתר בניה בחודשים הקרובים.

פרויקט מוזיר 8, מסגרתו ייהרס הבניין הקיים בן 4 קומות ו 16 דירות וייבנה בניין חדש בן 8 קומות עם 28 דירות בנות 3, 4 חדרים, פנטהאוזים ודירות גן בנות 2 ו 3 חדרים. הפרויקט ממוקם ברחוב קטן ושקט בין הרחובות ז’בוטינסקי ופנקס בצפון הישן של תל אביב, תוכנן על ידי משרד אדריכלים MY ARCHITECTS. כמו כן, במרחק הליכה מהפרויקט ישנם בתי ספר, בתי קפה, מסעדות וחנויות והוא מחובר לכל חלקי העיר באמצעות צירי תחבורה ציבורית הרבים העוברים ברחוב אבן גבירול הסמוך.

פרויקט יהודה מכבי 70, במסגרתו ייהרס הבניין הקיים בן 4 קומות ו 15 דירות וייבנה בניין חדש בן 8 קומות עם 26 דירות בנות 2, 3, 4 חדרים דירות גן 3, 4 חדרים ופנטהאוזים 5 חדרים. הפרויקט יהווה אבן דרך עיצובית ברחוב יהודה מכבי, המשלב חיפויי אבן מרשימים, טיח אקרילי ומעקות מתכת וזכוכית מיוחדים, מה שמעניק לבניין מראה ייחודי ומרשים זאת בזכות התכנון של האדריכל מרק טופולסקי. הפרויקט ממוקם באזור הצפון הישן של תל אביב בסמוך לפארק הירקון, מרחק הליכה מרחוב אבן גבירול ובקרבת דרך נמיר- ציר תנועה ותחבורה מרכזי. בנוסף באזור מוסדות חינוך, בתי קפה מסעדות ומוסדות ציבור ותרבות.

דוד זהבי, מנכ“ל משותף חטיבת התחדשות עירונית של חברת אורבן נדל“ן: “אחרי שנים של עבודה ברמת גן ופרויקטים מאוכלסים שהחברה שלנו השלימה שם אנחנו מבינים כי המצב הנוכחי בו העירייה מדברת על ביטול התמ”א לא הותירה בפנינו ברירה אלא להמעיט את הפעילות שלנו שם. פרויקטים של התחדשות עירונית בין אם חיזוק ועיבוי ובין אם פינוי בינוי, הינם פרויקטים לא פשוטים ודורשים עבודה רבה והכנה של שנים. בנוסף, אנחנו כיזמים נאלצים לעבור תהליכים ביורוקרטיים מסורבלים וארוכים וחווים שינויים מצד הרשות המקומית חדשות לבקרים איתם אנחנו והדיירים נאלצים להתמודד”.

לדבריו, “תמ”א 38 נועדה בראש ובראשונה לספק מיגון למבנים בהם אין ממ”דים ובהם יש סכנה של התמוטטות במקרה של רעידת אדמה. מעבר לעבודה במתחמים יעכב משמעותית מיגון וחידוש של מבנים שכן אלו פרויקטים קשים יותר לתכנון וביצוע ועל כן גם ארוכים יותר”.

עוד הוסיף כי “אני שמח שיש אפשרות להמשיך לקדם פרויקטי תמ”א במרכז העיר וגם בשכונות הוותיקות בתל אביב אשר מאפשרים להעניק לעיר נראות חדשה, מיגון, ביטחון על ידי מבנים מעוצבים ומתוכננים בצורה מקצועית ואיכותית. כידוע, התחדשות עירונית היא האופציה היחידה להוסיף דירות חדשות במרכזי הערים בהם חסרות קרקעות לבניה חדשה ולאפשר לאוכלוסייה חדשה לחיות באזורים מבוקשים אלו”.

בקרוב תאשר המועצה הארצית לתכנון ובנייה באופן פורמלי את החלטה שהתקבלה ביום 6/10/2019 ע”י שרת השיכון והגורמים העוסקים בתחום הבינוי וההתחדשות העירונית.

רוצים להדליף? שלחו וואטסאפ

הצטרפו לדף הפייסבוק שלנו

ההחלטה שהתקבלה מביאה להארכת מועד חוק התמ”א 38 בשלוש שנים וביטולו באוקטובר 2022.

תכנית המתאר תמ”א 38 מלווה אותנו למעלה מעשור. במהלכה צברה תאוצה והניבה עשרות אלפי יח”ד מחוזקות ועשרות רבות של דירות חדשות במרכזי הערים. לתוכנית היו מתנגדים ותומכים, כל צד הציג את משנתו בתחום, רבים סברו כי ישנה פגיעה בתשתיות, במרקם העירוני, בצפיפות, בתנועה, פגיעה בחוסר השוויון בין המרכז לפריפריה, בעלי המקצוע טענו כי החיזוק איננו יעמוד לבניין ברעידות אדמה. מאידך, אין ספק כי מעבר לתכלית החוק שבמהותו עסק בחיזוק המבנים מפני רעידות אדמה, תרם הוא רבות לחידוש פני ערים חיזק או החליף בניינים רבים מתפוררים ובעלי תשתיות ירודות וישנות.

במשך כעשור, ניסו את מזלם בתחום כ- 1000 חברות יזמיות חדשות שקמו על מנת לתפוס נתח בתחום ההתחדשות העירונית, אלפי עו”ד התמקצעו בתחום, מהנדסים ,חברות בנייה ופועלים, אדריכלים, ועוד עשרות אלפי בעלי מקצוע נלווים שעיקר עבודתם היא בתחום ההתחדשות העירונית. כל אלו יאלצו להמציא את עצמם מחדש ולהשתלב בתחום במתכונתו החדשה והלא ידועה, חלק ניכר מהם יאבדו ככל הנראה את מקור פרנסתם.

עיקר הסיבות שהובילו להחלטה לבטל את התמ”א 38 עסקו בהיבט האורבני והתכנון העתידי וכן הגשמת מטרת התוכנית בפריפריה , שם לא נמצאה היתכנות כלכלית לביצוע פרויקטים של התחדשות עירונית.

הלחץ הגדול הגיע ככל הנראה מראשי הערים שמאסו בתמ”א 38 בייחוד בשל כך כי התוכנית לא הכניסה כספים לקופת העירייה ובעקיפין גרמה לירידה בהכנסות. ראשי ערים רבות צמצמו זכויות בנייה ככל שחלפו השנים, אחרים פעלו לקידום סחבת באישורי ועדות התכנון, חלקם כפו על היזמים והדיירים בניית מסחר ומשרדים בשטחם, חלקם כפו מטלות עירוניות אחרות על מנת לא לצאת בשן ועין מריבוי הפרויקטים בעירם.

מהות החוק שעיקרה חיזוק מפני רעידת אדמה ושיפור חזות פני העיר לא עמדה לנגד עיניהם של רבים מהם ובשל כך הגענו לתוצאת הביטול של תכנית התמ”א.

רשויות התכנון יאלצו למצוא פתרון חלופי לחוק התמ”א 38, לחיזוק מבנים ישנה חשיבות הולכת ועולה ככל שעובר הזמן על הבניינים הישנים, אשר נבנו לפי תקן כושל שאינו עמיד בפני רעידות חזקות.

הפתרון המסתמן הוא של תכנון של “מקבצי דיור” אשר יאחד מספר בניינים תחת תב”ע (תכנית בנין עיר) שתגובש תחת כל עירייה בנפרד ויוביל ככל הנראה לסחבת אדירה באישור פרויקטים ולהאטת הבנייה במרכזי הערים וכפועל יוצא הקטנת היצע הדירות בישראל שיוביל בוודאי לעליות מחירים בשנים הקרובות.

התכנון האורבני המקבצי אינו מתאים לכל בניין, לכל רחוב ולכל עיר. במקרים רבים, בניינים לא מחוזקים מוקפים בבניינים מחוזקים או בבנייה נמוכה שאינה צריכה התחדשות. להם יהיה צורך לתת מענה ספציפי. כל תכנון במסגרת תכנון מקבצי יאריך את הפרויקט או יהפוך אותו לפרויקט מסוג או דמוי “פינוי בינוי” אשר לוחות הזמנים שלו ארוכים משמעותית מפרויקט תמ”א 38, הן בשל הבירוקרטיה התכנונית והן בשל ההסכמות הרחבות הנדרשות מכמות גדולה של דיירים.

העברת האחריות על החיזוק לעיריות לאחר ביטולה של התמ”א 38 יעצור את תנופת החיזוק למבנים אלו ככל ולא תימצא האפשרות של העיריות להניב מכך פרי. ככל ועירייה תוכל לקבל כספים בדמות היטלי השבחה מיזמים, רווחיות הפרויקטים ירדו אם לא יגדלו זכויות הבנייה, ובאם יגדלו זכויות הבנייה תגבר הצפיפות והעומס על התשתיות העירוניות הקיימות יגבר.

על משרד השיכון והגורמים המקצועיים לנסח פתרון רחב היקף לחיזוק עתידי, שוויוני, שמטפל בפריפריה אך גם בערי המרכז, שתמחשב ברווחי היזמים אך גם בהכנסות העיריות, שדואג לבנייה מרוסנת אך מעניק זכויות מספיקות, שמיטיב עם בעלי הדירות בבניינים הדרושים חיזוק אך דואג לרווחה הכללית של תושבי העיר. כל בר דעת יכול להבין כי המשימה קשה מנשוא, קבלת מוצר מושלם שיענה על הצרכים של כלל הצדדים יהיה בגדר נס גלוי.

בעלי הדירות בניינים הישנים צריכים להגביר תפוקה על מנת לנצל את הזמן לקידום החתמת דיירים וקידום תכנון מול העיריות לפני תום התקופה המוארכת. העיריות שקיבלו רוח גבית כתוצאה מההחלטה לבטל את התוכנית הארצית יאטו את קצב אישור התכנון עד אוקטובר 2022 ובכך יגרמו להאטה נוספת בבנייה עד להחלת הפתרון החלופי.

כותב שורות אלו – עו”ד גילעד ושדי מומחה בנדל”ן ובהתחדשות עירונית מלווה דיירים בפרויקטים של תמ”א 38 ופינוי בינוי

הדירות בתמ”א 38 זולות בשיעור שבין 10%-25% ! ועוד לא  ציינו את  שאר היתרונות ברכישת דירה חדשה בפרויקט התחדשות עירונית ברמת גן.

רוצים להדליף? שלחו וואטסאפ

הצטרפו לדף הפייסבוק שלנו

דירה חדש שווה חיים חדשים וזה נכון שמדובר בעסקה שכרוכה בהמון מחשבה, סכום גדול במיוחד, התחייבויות כספיות לבנק אבל לא רק… לבד  ממרכיב המחיר הלקוחות מחפשים גם פרמטרים כגון, קרבה למוסדות ציבור וחינוך, קרבה למרכזי קניות, שירותי בריאות ויש כאלה שגם מחפשים גם את הקרבה לתל אביב ובמיוחד למקומות הבילוי בה.

חברת דנקנר 38, המתמחה בהתחדשות עירונית ברמת גן ובאזורים נוספים בארץ, בחנה את כל מכלול הדרישות והבקשות, שעלו מצד רוכשי דירות חדשות פוטנציאלים והגיעה למסקנה: עדיף לגור בדירה בהתחדשות עירונית ברמת גן, בגלל הסיבות הבאות: “אנו כחברה לא רק בונים, אלא גם קשובים לרחשי הציבור. הלקוחות שלנו  שמעוניינים למקסם את השקעתם וליהנות ממנה לשנים רבות.

• הקרבה לתל אביב, מהווה טריגר משמעותי במיוחד לזוגות צעירים, שרוצים לקפוץ בערב לבילוי בעיר הגדולה, אבל מבחינת הילדים, עדיף לגדל אותם ברמת גן, הידועה בזכות מערכת החינוך הטובה וריבוי הפארקים. עדיף גם לזוגות שילדיהם בגרו ועזבו את הבית ,כאן ברמת גן, מגוון האפשרויות התרבותיות, פתוחות לבחירתם.
• רוב הבנייה החדשה כיום נעשית בשכונות חדשות, שכל המכלול של השירותים בה, לא תמיד קיים או טרם הוקם. השכונות הללו נבנות, לרוב בשטחים פתוחים מחוץ לערים, כך שהתושבים די מנותקים במה שמתרחש בלב העיר . בנוסף מדובר בשכונה הבנויה לרוב עבור הורים צעירים ולא כולם אוהבם את הרעש וההמולה הנלווים לכך.
• לעומת זאת, כל הפרויקטים בהתחדשות עירונית ברמת גן, נבנים בתוך השכונות הוותיקות, כך שאפשר גם לוותר על הרכב ועל ההסעות של הילדים לחוגים – פשוט כי הכל כבר נגיש וקרוב.

• בפרויקטים של חברת דנקנר 38 , נהנים הרוכשים משני העולמות גם יחד, דירת קבלן חדשה, לצד בניין משודרג עם גינה ופיתוח סביבתי, לצד היתרונות שברכישת דירה בשכונה ותיקה ומיושבת – על כל המשתמע מכך. בהתחדשות עירונית ברמת גן,ניתן בהחלט לבדוק גם מי השכנים, להתרשם מרמת הגימור של העבודה, ואף ליהנות מצל העצים הוותיקים.
• אצלנו בחברת דנקנר 38, אנו מקפידים בכל המבנים שאנו בונים בעיר, להנחיל חוויית מגורים נוחה ולמקום שישמחו לחזור אליו הביתה, מיום העבודה.
• אנו מציעים לכל מי שחושב על רכישת דירה חדשה, לקפוץ ולבדוק פרויקטים שכבר סיימנו, להתרשם מרמת הגימור ואף לשוחח עם הדיירים לגבי מידת שביעות רצונם מהליך העבודה.

• אנו עומדים מבחינת החוזה מול הלקוחות שלנו, מעסיקים קבלן רשום ומיידעים את הלקוחות בקצב התקדמות הפרויקט, כולל צפי לסיום העבודה. אנו מעניקים בטחונות וערבויות ומאחלים למי שרכש דירה, ליהנות ממנה לשנים רבות וטובות.

לפרטים:  חברת דנקנר 38 – מחדשים איכות חיים

טלפון: 09-9617002

כתובתנו: מדינת היהודים 89 הרצליה

ביום חמישי הקרוב בתשע בבוקר, אמורה להיערך מול משרדי אגף ההנדסה  הפגנה של תושבי רמת גן שנפגעו מההחלטה להקפיא את תהליכי התמ”א בעיר.

רוצים להדליף? שלחו וואטסאפ

הצטרפו לדף הפייסבוק שלנו

לקראת ההפגנה אומר יו”ר ארגון הקבלנים ברמת גן, אברהם להב, כי “ההחלטה שקיבלה הנהגת העירייה החדשה פוגעת באלפי משפחות ובמוכנות שלהם למלחמה”.

בנובמבר 2017 אישרה מועצת העיר ברמת גן מדיניות של עידוד הליכי תמ”א בעיר, במטרה לחזק את המבנים לקראת רעידות אדמה והוספת ממ”דים. “כולנו ראינו מה קרה בחודשיים האחרונים כשנפלו טילים בשרון שנורו מכיוון עזה”, מספר להב. “הווילה נהרסה והממ”ד נשאר”.

לדבריו, “מעבר לשדרוג הדירות התכנית עשתה רק טוב. על פי התכנית העירייה שכרה כלכלנים, אדריכלים  ויועצי תחבורה שיבדקו את התחום ועל פי ההמלצות שלהם גיבשו את המדיניות. אנחנו כקבלנים היינו בדיונים מול העירייה. נתנו את הרעיונות שלנו. חלק הסכימו איתנו. חלק לא. לאחר הבחירות ראש העירייה החליט לשנות את המדיניות. כל מה שנעשה לפני כן בוטל”.

למה זה גרם?

“זה גרם לשתי בעיות עקרוניות. קודם כל זה אומר שאותם דיירים שגרים בבניינים שהולכים ומזדקנים לא יכולים לממש את התמ”א”.

כמה דיירים יש כאלה?

“אלפי משפחות. יש 181 תכניות שכבר התחילו תהליך לפי המדיניות של נובמבר 2017. זה אומר שהדיירים האלה התאגדו, סגרו הסכמים עם קבלנים שהשקיעו 600-700 אלף שקל לתכנית. זה אומר השקעה של מאה מיליון שקל שירדו לטמיון. אנחנו כארגון הקבלנים ניסינו להידבר עם העירייה. לא הגענו להסכמות ולכן הגשנו בימים האחרונים עתירה נגד ההחלטה. לא נסכים להקפאת התמ”א בצורה הזו. לא אחרי שכל התכניות הוגשו על פי מדיניות של העירייה. להגיד לא זה לא מדיניות. במיוחד אם לוקחים בחשבון שזו תכנית ממשלתית, אז למה מה שנכון לכל המדינה לא נכון ברמת גן?”

הבניין כבר ישן, הקירות מתקלפים, והשכנים חולמים על מעלית ובעיקר מפחדים מה ייקרה ברעידת אדמה או בזמן התקפת טילים. כולנו מכירים את החששות של השכנים מכל מיני תרחישים היכולים לקרות. אך לצד החששות והחלומות על בניין חדש, עם מעלית ומרפסת המוגן מפני רעידות אדמה ובתוכו גם חדרי ממ”ד, צריך לבדוק מספר נושאים מהותיים. מומחי חברת דנקנר 38, מתמחים במתן פתרונות בתחום התמ”א 38 והתחדשות עירונית, פנינו אליהם לקבל טיפים ותובנות על תהליכי התחדשות עירונית ברמת גן.

1. בדיקת כדאיות – האם הבניין שלכם מתאים לתהליך של התחדשות עירונית ברמת גן, המוכרת כתמ”א 38 , או כחלק ממתחם שעתיד להתחדש ?!  כדי להחליט אנו מבצעים בדיקה מקצועית לגבי  מצבו התכנוני של הבניין. כדיירים – ברור שמדובר בכדאיות כלכלית, אך השאלה מה עדיף, חיזוק ושדרוג הבניין, או הריסתו ובנייתו מחדש.
2. הניסיון מדבר! בררו מי היזם והאם יש לו ניסיון קודם בתחום הנדל”ן ובעיקר בתחום ההתחדשות העירונית ברמת גן. בדנקנר 38, כבר רכשנו ניסיון ואנו פעילים במספר פרויקטים ברמת גן וברחבי גוש דן, כך שניתן לראות וגם ליצור קשר עם הדיירים, בכדי לשמוע על מידת שביעות רצונם.
3. מי מייצג אתכם? – אנו מציעים שתבחרו נציג אחד או יותר, מתוך כלל הדיירים, שיעמוד בקשר רציף מול היזם, כך שלא כל הדיירים יצטרכו להיות מעורבים בכל הפרטים. הצעה שלנו- כדאי שהנציגים יבינו על מה היזם מדבר, רצוי שתהיה להם הבנה בחוקי תכנון ובנייה ובכל הפרטים הקטנים.
4. תהליך העבודה – האם החברה היזמית אכן דואגת לכל ההיבטים מא’ ועד ת’, בתהליך התחדשות עירונית ברמת גן. לדוגמה: בדנקנר 38 אנו עובדים בצמידות למשרד אדריכלים ליאת דנקנר, בנוסף, עובדים עם יועץ משפטי צמוד. אצלנו כל פרויקט זוכה ליחס מיוחד ומתמנה מנהל פרויקט, שייתן מענה ויהווה כתובת לדיירים.
5. מה תקבלו בדיוק?! – לא מספיק לדעת שתקבלו תוספת שטח לדירה ומרפסת שמש. השאלה- איזה מפרט פנים דירתי תקבלו. אנחנו כחברה יזמית, דואגים שהכל יהיה מפורט וברור לדיירים וכמובן מעוגן בכתב.

   ---

   רוצים להדליף? שלחו וואטסאפ

   הצטרפו לדף הפייסבוק שלנו

   ---

   

6. לוחות זמנים – בהתחלה הכל נראה ורוד, אך בפועל לא תמיד מתיישר עם התכנון מראש. בישראל  לוחות זמנים בהתחדשות עירונית ברמת גן,במיוחד, הינם בגדר המלצה בלבד. כיזמים נפעל לקדם את הנושא מול הרשות המקומית.
7. הגימור– איך יראה הבניין בסוף  תהליך התחדשות עירונית ברמת גן? בדנקנר 38, יש  לנו כבר את הניסיון ויש לנו גם תוצאות בשטח, כך שניתן לראות את המבנה המוגמר וגם את התכנון הסביבתי הנילווה.
8. שקיפות מלאה – נשמע טריוואלי, בדקו האם היזם מציע לכם שקיפות לגבי התהליך. אצלנו, נציגות הדיירים מקבלת  את כל המידע, ומרגישה בנוח לפנות  אלינו, במקרה של בעיה /תקלה.
9. כאן בונים! לרוב בתמ”א 38-1 תוספת וחיזוק ,רוב הדיירים נותרים בדירותיהם, הרי שתקופה מסוימת תיווצר חוסר הנוחות . אנו מיידעים מראש את הדיירים ,מה תהיינה שעות העבודה, יש כאלה כמובן שיעדיפו לשכור דירה ולחזור רק בתום השיפוץ. במידה ומדובר בהריסת המבנה, אנו נדאג לדמי שכירות הוגנים, בכדי שהדיירים ימצאו להם אלטרנטיבות מגורים עד לסיום הבנייה.
10. סבלנות – אם עדיין לא גילו לכם, שיפוצים בבית או מחוצה לו, עלולים ליצור לחצים ולהעלות מתחים משפחתיים וסביבתיים. אנו מבינים שזה לא נוח, אבל בסופו של התהליך הנכם יוצאים נשכרים, ובעלי נכסים משודרגים, ששווים הרבה יותר.

חברת דנקנר 38 – מחדשים איכות חיים

טלפון: 09-9617002

כתובתנו: מדינת היהודים 89 הרצליה

אז מה מביא תושבים לבחור בתהליך של תמ”א 38, מתברר כי – 70% מהם מונעים בעיקר מהערך הכלכלי של שדרוג הנכס שבבעלותם , 80% מסכימים בוחרים בתמ”א 38 כדי לשדרג את מראה הבניין ושיפור תנאי הדיור ואילו 58%  חתמו בעיקר בשל ההיבט הבטיחותי, המחזק את המבנה כנגד רעידות האדמה.

  הצטרפו לקבוצת הוואטסאפ העירונית

רוצים להדליף? שלחו וואטסאפ

הצטרפו לדף הפייסבוק שלנו

חושבים להיכנס לתהליך של תמ”א 38 ברמת גן ? נפגשנו עם נציגי  חברת דנקנר 38, המתמחים בתהליכי התחדשות עירונית ברמת גן, כדי לשמוע מהם ההליכים הצפויים לדיירים בהצטרפותם לתהליך תמ”א 38 ברמת גן וגם מה הם אמורים לקבל בסוף התהליך.

איך מתחיל תהליך של תמ”א 38 ברמת גן?

“ברגע שאנו מקבלים הצעה לפרויקט תמ”א 38, אנו עורכים בדיקה תכנונית ובדיקות כדאיות כלכלית לגבי זכויות הבנייה, מכינים דו”ח בעזרת שמאי ומכאן הדרך סלולה לקראת השינוי המיוחל. בשלב הבא אנו יוצרים קשר עם נציגות הבניין ויחד עימם מקדמים את הליך ההתחדשות העירונית. הדיירים ממנים לעצמם עורך דין, שייצג אותם מול עורך הדין של חברתנו ומכאן מתקדמים לעבודה על חוזה התמ”א ותחילת תכנון הפרויקט והוצאתו אל הפועל״.

מדוע כדאי לבחור בדנקנר 38 ?

“ראשית, יש לנו בחברה את כל המעטפת הדרושה להתחיל ולסיים כל פרויקט. החל מאיתנות פיננסית, ניהול ופיקוח על הפרויקט הנעשה על ידי עובדי החברה (ולא מפקחים חיצוניים), יכולת תגובה מהירה לאורך כל  התהליך.
לדוגמה: משרד האדריכלים של ליאת דנקנר, נמצאים עמנו באותה קומה, כך שזמינותם גבוהה לגבי כל הפרויקטים.

אין צורך לדאוג לפן המשפטי, משום שיש לנו עורך דין צמוד ממשרד ‘לנדאו-בלוך’, המאפשר זרימה מהירה יותר של התהליך הבירוקרטי. בנוסף, לכל פרויקט ממנים מנהל צמוד.

העובדה המשמעותית היא שלבעלי החברה יש ניסיון מוכח של למעלה מ-20  שנה בתחום הנדל”ן. כולנו בדנקנר 38 נרתמים לטובת התהליך והדיירים, כדי להגיע לתוצאה של בניין חדש, שיתאים לצרכי הדיירים הקיימים והחדשים וישפר את איכות חייהם”.

מה מקבלים הדיירים עם סיום עבודתכם?

״המון והם אינם נדרשים לממן זאת מכיסם! קיימות שתי אופציות: הריסה ובנייה מחדש (תמ”א 38, 2), בה מקבלים מבנה חדש, כולל חניות בתת הקרקע, מבנה העומד בפני רעידות אדמה הכולל תוספת ממ”ד ולאור מה שקורה בארץ מבחינה ביטחונית – זה מחוייב המציאות.

אפשרות נוספת היא פרויקט תוספת (תמ”א 38, 1) – תוספת וחיזוק של הבניין הקיים, בו משפצים את המבנה החיצוני, כולל חיפוי המשנה לחלוטין את המראה הקודם, שיפוץ בכניסה – לובי, חדרי המדרגות, התקנת מעליות, מחסנים במידה וניתן, החלפת ויטרינות, תריסים חשמליים וגינה ירוקה.

יש לזכור כי בסוף התהליך ערך הנכס עולה, רמת החיים משתפרת, וזהו שיפוץ מעבר להיבטים הקוסמטיים. התוצאות בשטח מוכיחות כי התוכנית להתחדשות עירונית ברמת גן, הפכה נפוצה וכל דיירי הבניינים הישנים בעיר, היו שמחים לקחת חלק בפרויקט זה”.

חברת דנקנר 38 – מחדשים איכות חיים

טלפון: 09-9617002

כתובתנו: מדינת היהודים 89 הרצליה