כאן אנו מביאים לכם את עורכי הדין הטובים ביותר בתחום מקרקעין באזור רמת גן, כדי שאתם תוכלו לקבל את החוזה הטוב ביותר.
עו”ד מישל מורג: לעסקת נדל”ן מוצלחת, רצוי להיעזר בעו”ד מומחה
“כמומחה בתחום המקרקעין, אני מודע לעובדה שרכישת נכס, אינה דבר פשוט ומצריכה מחשבה, תיכנון והערכות מקדימים, במיוחד שמדובר בעסקת חיים”, כך מצהיר עו”ד מישל מורג, ומזהיר את אותם אנשים, שנוטים לוותר על שירותיו של עורך דין ברכישת נכס: “עלולות לצוץ הפתעות לא נעימות בהמשך, כמו נכס שאינו בר שימוש, היטלים לא צפויים, חריגות בנייה שלא יאפשרו מתן אישורים ועוד”.
שוחחנו עם עו”ד מורג, המספק מגוון שירותים משפטיים, בתחום האזרחי מסחרי, בכדי לשמוע מניסיונו העשיר, מהם הצעדים שכדאי לנקוט, כאשר חושבים לרכוש או לערוך עסקאות בתחום המקרקעין.
עו”ד מורג, מניסיונך, מה עלול לקרות במידה ומוותרים על שירותי עורך דין?
“לעיתים, אנו מוצאים את עצמנו כאזרחים שומרי חוק, תחת כתב אישום פלילי ובסך הכל מדובר בסגירת מרפסת בבנייה לא חוקית ועוד (!). לא כולם יודעים אך עברות תכנון ובנייה, הן עברות פליליות שבגינן מוגש כתב אישום על ביצוע חריגות. הרשות מקומית עלולה לבוא בדרישות כספיות, לדוגמה: הגדלת ארנונה ובמקרים מסוימים דרישה לתשלום, בדיעבד עד שבע שנים לאחור, מיום הדרישה בתוספת הצמדה וריבית, והגדלת תשלום הארנונה השוטפת מהיום והלאה. בנוסף, מגיעות דרישות תשלום לאגרות והיטלים וכן להיטל השבחה. סכומים אלו עלולים להסתכם בסכומים, שלא נלקחו בחשבון עם רכישת הנכס/מקרקעין”.
כעורך הדין, כיצד הנך מגן על לקוחותיך ממקרים מעין אלו?
“אנו מבצעים בדיקות ראשוניות, של התאמת הנכס לייעודו, ולהיתר שניתן לו . היו תקדימים שבית המשפט קבע במספר מקרים, כי עו”ד שערך הסכם רכש לדירה, אינו יכול לפטור את עצמו מהחובה, לבצע בדיקות ראשוניות של התאמת הנכס להיתר ולייעוד. הלקוח יכול להיות רגוע כשהוא נמצא בידיים טובות במידה ויש לו ליווי של עורך דין בתהליך הרכישה”.
איזו עצת זהב יש לך, למי שרוצים להבין ולפעול בתחום הנדל”ן?
“חשוב לשים לב לצדדים המשפטיים, כבר בהתחלה. במסגרת חוק התכנון והבנייה, יש כל מיני דקויות, שאם לא יטופלו בצורה הנכונה ובעיתוי הנכון – יהיה מאוחר מדי. כשאנו מלווים אנשים אפילו שנמצאים רק במהלך ההיתכנות, הבדיקה והעבודה הראשונית עם האדריכלים, נוכחתי לדעת שאפשר לחסוך סכומי כסף גבוהים באגרות הבנייה. יש אנשים שכלל לא מודעים לנושאים האלה ולפיכך מפסידים הון תועפות”.
אילו שירותים ניתנים במשרדך?
“ההתמחות המרכזית שלי היא במקרקעין, לרבות תמ”א 38, פינוי בינוי, חריגות בנייה וכיוצא בזה. יש למשרד התמחות מיוחדת בנושא המיסוי המוניציפלי, אנו מבצעים טיפול משפטי באמצעות עורכי דין מהתחומים השונים, בעלי ידע מקצועי וניסיון רב, שיבטיח ללקוחותינו שירות אישי, תשומת לב, רמת זמינות והכי חשוב- מחויבות עד לסיום מוצלח של העסקה”.
כמה עובדות שכדאי לדעת על עו”ד מישל מורג:
- אוחז במספר תארים במקביל :ראשון במדעי המדינה והמזרח התיכון ,MBA במנהל עסקים , ראשון ושני במשפטים ומוסמך כנוטריון.
- מגשר ומבקר פנים מוסמך, חבר בלשכת המגשרים ובלשכת המבקרים ומוסמך כדירקטור בתאגידים .
- סיים בהצלחה קורס חובלים, שימש בתפקידי פיקוד שונים בחיל הים ולקח חלק בצוות המאפיין ובונה מערכות ומודלים בתחומים התת ימיים.
- כיהן כמבקר בכיר במערכת הביטחון.
- שימש כמנהל ויועץ לראשי ערים במערכות בחירות.
- שימש כמנכ״ל חברה בתחום הביוטק ויועץ בתחומים שונים ברווחת הציבור.
- מתנדב בקהילה.
לפרטים: עו”ד מישל מורג
כתובת אימייל : michel@morag-law.com
נייד: 052-4727210
משרד עורכי הדין גיא סרוסי ושות’
רוצים לקנות דירת מגורים או להשקיע בנדל”ן? תשקיעו בתבונה!
מעוניינים לקנות דירת מגורים או להשקיע בתחום הנדל”ן, אבל מרגישים שחסר לכם ידע מתאים? איך עושים זאת? בדיוק לשם כך, נפגשנו לשיחה עם עו”ד גיא סרוסי, במשרדו בלב רמת גן, שנאות בשמחה לחלוק מניסיונו הרב.
“אני יודע לזהות מראש, האם מדובר בעסקה בטוחה או שלא..”, כך מעיד עו”ד סרוסי, בתחילת פגישתנו ומוסיף, “היו כאלה שנכוו, כאשר ששמו את כספם בנכסים או במקרקעין ,שאינם התאימו, או בקרקע שלבסוף לא הופשרה לבנייה”. עו”ד סרוסי מביא לדוגמא את פרשת פרי נדל”ן ואומר: “עזרתי לאנשים לקבל את כספם בחזרה בפרשה זו”.
איך ניתן להשקיע במקרקעין, או ברכישת דירת מגורים, בהתחדשות עירונית, באופן שימקסם את הכסף ויישא רווחים?
“ראשית אנו מבררים עם לקוחותינו, את מטרת הרכישה. האם מדובר בדירת מגורים או בהשקעה ואם מדובר בהשקעה, האם מדובר בהשקעה לטווח ארוך או קצר. לדוגמה, במידה ורוכשים דירה ישנה שעתידה להיכלל בהתחדשות עירונית, יש לקחת בחשבון כי התהליך כולו ממושך ויארך אפילו כעשור, עד גמר הפרויקט. במידה ורוכשים מקרקעין, כמו מגרש שטרם הופשר לבנייה, יש לבדוק מספר פרמטרים חשובים, לדוגמה, בדיקה במנהל מקרקעי ישראל לגבי התוכניות העתידיות לקרקע זו, וגם בדיקה ברשות המקומית, בתוכנית בניין עיר-תב”ע, מה מתוכנן להבנות על קרקע זו”.
אילו בדיקות נדרשות לגבי רכישת דירה ?
“קיימות שתי אופציות, רכישה מקבלן או מאדם פרטי. משרדנו מבצע בדיקה מקדמית עבור לקוחותינו, לגבי מהימנות הקבלן, המוניטין, האם בפרויקטים קודמים הלקוחות היו שבעי רצון מהתוצאה. אנו בודקים גם מי הגורם המלווה וממליצים מאוד לקחת עו”ד מטעמכם כרוכשים, ולא את אותו עו”ד שמייצג את חברת הבנייה, ומוטה לטובתה”.
מה חשוב לדעת על רכישת דירה ישנה בפרויקט התחדשות עירונית?
“קיימות שתי צורות, האחת תמ”א 38-פינוי בינוי- הריסת הבניין הקיים ובניית חדש ויש גם פינוי בינוי- מכוח תוכנית עירונית, שבמסגרתה הורסים מספר בניינים ומקימים שכונה חדשה לגמרי. במסגרות אלו לעיתים יש יזמים שממהרים להחתים את תושבי השכונה, ולהבטיח להם כל מיני הטבות. אנו מכנים אותם ‘מחתימנים’ ,שממהרים להבטיח בכדי להחתים כמה שיותר דיירים ולקבל את הפרויקט. אנו מציעים להמתין ולהתייעץ איתנו כעורכי דין, אצל איזה יזם תקבלו יותר. יותר שטח, בנייה יותר איכותית, שכר דירה לכל תקופת הבנייה ומי כבר ידוע כיזם שהקים פרויקטים דומים , ולא ליפול על יזמים נעדרי ניסיון… יש לבדוק באיזה שלב של הפרויקט, נמצא הנכס למכירה, האם הוגשו כבר תוכניות, האם יש היתרי בנייה, והאם המחיר שדורש המוכר הגיוני ביחס לשלב הנוכחי. והכי חשוב – אם אתם רוצים לקנות דירת מגורים או להשקיע בנדל”ן- עשו זאת בתבונה!”.
משרד עורכי דין סרוסי ושות’, עומד לשירותכם בטלפון:03-6016565
לפניה אישית לעו”ד גיא סרוסי: 052-5253237
כתובת אתר האינטרנט שלנו:http://www.sm-lawyers.co.il/
עו”ד רמי אבלס
עו”ד רמי אבלס: ‘כל קושי בתחום הנדל”ן, בעיני הוא אתגר’
“השקעות בתחום המקרקעין הן הכי שמרניות והכי בטוחות שיש, בייחוד בישראל, בה קיים ביקוש גבוה מאד מול מחסור תמידי בהיצע של קרקעות ונכסים”, כך מצהיר עו”ד רמי אבלס מרמת גן, המתמחה בתחום הנדל”ן והמקרקעין, כבר 26 שנה(!). עו”ד אבלס, עושה קצת סדר בתחום הנדל”ן, שרק מתחמם וסוחף משקיעים המחפשים תשואה נאה, אבל עם השקעה בטוחה.
“90% מהעיסוק של משרדנו הוא בתחומי המקרקעין והנדל”ן. מזה שנים רבות קיים מצד אחד ביקוש גבוה מאוד לנכסי מקרקעין לסוגיהם השונים, בפרט דירות חדשות או יד שנייה, אל מול מחסור תמידי בהיצע. אחוזי הילודה הגבוהים בישראל ביחס לעולם המערבי, מצד אחד, ובירוקרטיה וחסמים רבים, מצד שני, גורמים לכך שמאז תחילת שנות ה- 2000 הנדל”ן בישראל מתייקר כמעט ללא הפסקה. התחום הזה של מקרקעין ונדל”ן, נחשב שמרני ובעל ביטחון יחסי וסולידי, בהשוואה לכל השקעה אחרת, וכמובן כהשקעה טובה שרק צומחת, ולפיכך נחשב כהשקעה מועדפת על רבים.
כידוע, הישראלים מעדיפים בבירור להיות הבעלים של דירת המגורים שלהם, ומשקיעים ישראלים מעדיפים השקעות בנדל”ן בפער משמעותי על כל השקעה אחרת.
משרדנו מספק את כל שירותי הייעוץ והייצוג הנדרשים ללקוחות פרטיים, מוכרים או רוכשים של דירות חדשות ויד שניה הזקוקים לייצוג עורך דין. כמו כן, אנו מייצגים גם חברות ויזמים, בעיקר כאלה העוסקים בהתחדשות עירונית, ולכן יש לנו ניסיון רב בתחום, והיכרות מעמיקה עם שני צידי המתרס, המשפטי והעסקי כאחד.
כעורך דין, כיצד הגעת דווקא לתחום הנדל”ן והמקרקעין?
“תחום המקרקעין עניין אותי מתחילת הקריירה שלי כעו”ד, גם משום שראיתי את הפוטנציאל. כשהתחלתנו להתמחות בתחום הנדל”ן כעורכי דין צעירים, השוק היה בשפל, היו הרבה הזדמנויות עסקיות, והחלטתי, יחד עם שותפי דאז, לרכוש דירות ישנות ולשפצן. המזל שיחק גם הוא תפקיד, משום שבסמוך לכניסתנו לתחום, החל שוק הנדל”ן להתעורר, וכך ערך הדירות עלה פעמיים – גם בזכות שיפוצן וגם בזכות התעוררות השוק. מינפנו אותן באמצעות מימון בנקאי, והתגלגלנו מדירה לדירה. רכשנו מספר נכסים שבהמשך היוו את הבסיס הכלכלי והניסיון המקצועי לחברת היזמות שהקמנו בשם ‘איתנים בע”מ‘. במקביל, בשנת 2005, התקבלה החלטת הממשלה אודות התוכנית שקיבלה את השם ‘תמ”א 38‘, שקבעה לראשונה מדיניות ויעדים לחיזוק מבנים ישנים תמורת זכויות בניה, ובשמה הנוכחי- התחדשות עירונית, הכוללת כיום בעיקר פרויקטים של פינוי בינוי. היינו בין החברות הראשונות בשוק שזיהו את הפוטנציאל, שמאז רק הלך והתפתח”.
איזה ערך אתה יכול להעניק לרוכשי דירה או למשקיע עתידי?
“אני מציע לרכוש נכסים על הנייר מיוזמות שנמצאות בשלב מאד ראשוני, לעיתים אפילו ממש בסמוך לפני קבלת היתר הבניה. ומדוע? משום שהיזמים תמיד מחויבים, על ידי הגופים המלווים פיננסית את הפרויקטים, למכור מספר דירות מינימלי כתנאי לכניסת הליווי לפועל. מדובר ב- ‘pre-sale’– מכירה מוקדמת. הן יותר זולות משמעותית והערך שלהן עולה ככל שהבנייה מתקדמת. מניסיוני, רכישת דירה בשלב מוקדם, תעלה את ערכה בין 15-20 אחוז עד לסיום הבנייה. יש לציין, כי מטבע הדברים רכישה על הנייר בשלבים מוקדמים היא בעלת מאפייני סיכון גבוהים יותר, מסיבות שונות, וכאן בא הניסיון שלנו לידי ביטוי מירבי במתן בטחון של 100% לכספי הלקוחות. אנו לא מתפשרים על כך לעולם.”
מה היחוד שלך כעורך דין המתמחה בנדל”ן ומקרקעין?
“אני פשוט אוהב את תחום המקרקעין והנדל”ן, מחובר ובקיא בו לפרטי פרטים. אני גם משקיע בלקוחות הרבה מעבר למקובל, אוהב לייעץ לשמוע ולהשמיע, ומעמיק בתוכן. אני לא חוסך בזמני ולא משנה היקף החוזה עם אותו לקוח”.
מאיזה אספקט בעבודתך כעורך דין ויזם, אתה נהנה יותר?
“הייזום בתחום הנדל”ן מאוד קשה ורווי מכשולים רבים. הסיפוק הוא למצוא פתרונות, להתגבר על הקשיים עד להשלמת הפרויקט. כל קושי בעיני הוא אתגר, וכשהוא נפתר- הסיפוק גדול, עד לאתגר הבא”.
לפרטים: עו”ד רמי אבלס
כתובת: מנחם בגין 12 מתחם הבורסה רמת גן
טלפון: 052-3020115 , 073-2041042
דוא”ל rammy@abeles-cohen.com
עו”ד אסף אלקוני
משרד העוסק בתחום הנדל”ן לרבות קנייה, מכירה והשכרה של דירות מגורים. עו”ד אסף אלקוני ואנשי הצוות שלו עוסקים בכל סוגי העסקאות – רכישה, מכירה, רכישה מקבלן והשכרה, כמו גם בכל סוגי הנכסים – נכס הרשום במינהל, בטאבו, בחברה משכנת וכדומה.
המשרד מלווה את הלקוח בכל ההליך, החל משלב המו”מ, חתימת החוזה, ביצוע החוזה והנהלות מול גופי המיסוי והרשות המקומית, ועד למסירת החזקה וסיום הרישום הפורמאלי של הדירה ברשויות השונות.
אבא הלל 7 ר”ג.
