חברת Superb

איפה כדאי להשקיע את הכסף שלנו? אבירם הכט, סמנכ”ל שיווק ופיתוח עסקי בחברת Superb העוסקת בשיווק פרויקטים מנסה לעשות לנו סדר.

רוצים להדליף? שלחו וואטסאפ

הצטרפו לדף הפייסבוק שלנו

לפני כשבוע פנה אלינו סער, בן 49, נשוי+3 וגר בשכירות בגבעתיים, עם השאלה הנצחית: “יש לי 800,000 ₪ ואני מתלבט אם לפנות איתם לשוק ההון או לשוק הנדל”ן. אז במיוחד בשביל סער ורבים נוספים המתלבטים בשאלה בואו נעשה הדמיה קלה ונראה מה עדיף.

לאורך השנתיים וחצי האחרונות מאז תחילת מגפת הקורונה והאירועים שקרו בהמשך כמו המלחמה באוקראינה, שוק ההון הפך לזירה תנודתית מאוד המביאה איתה אפשרויות רווח רבות, אך כמובן גם מצבים שבהם אפשר להפסיד עשרות אחוזים משווי תיק ההשקעות שלנו. לחובבי הסיכון וההרפתקאות זו קרקע נהדרת לפרוח, אך חשוב לזכור כי זה משקף תפיסה של חלק קטן מהאוכלוסייה. הרוב מעדיפים פעולות מעט סולידיות יותר. אז מהן החלופות הקיימות?

חלופה 1- שוק ההון
נבחן מצב ממוצע של השוק, וניקח כדוגמא תשואה שנתית ממוצעת של כ 6%.
6% מסכום של 800,000 ₪ יביאו אותנו לרווח שנתי של 48,000 ₪ שהם כ 4,000 ₪ בחודש.
בחישוב של ריבית דריבית נקבל בתוך 5 שנים רווח (לפני 25% מס רווחי הון)- 270,000 ₪.

חלופה 2- נדל”ן
נצא מנקודת הנחה שמדובר בזוג שאין ברשותם נכס כיום, כך שהנכס הנרכש הוא דירה יחידה (משמעותי מבחינת גובה המיסוי). פנינו לרכוש דירת 3 חדרים ‘על הנייר’ בר”ג במחיר של 2,200,000 ₪. הוצאות נלוות- מס רכישה כ 15,000 ₪, עו”ד כ 10,000 ₪.

נרכוש את הדירה בתנאי מימון של הון עצמי (800,000 ₪) שישולם לאורך תקופת הבניה ויתרת הסכום המבוססת משכנתא (1,400,000 ₪) תועבר לקבלן בקבלת הדירה בעוד כ 3 שנים.

בממוצע דירה כזו תושכר לפי מצב השוק העדכני בכ 5900 ₪ לחודש.
נחשב עליית ערך ממוצעת של הדירה בחישוב שמרני של כ 5% בשנה (הממוצע ב 15 השנים האחרונות היה בין 10-15% עליה שנתית), הרי ששווי הדירה עלה מ M2.2 ל M2.8!

נוסיף 24 חודשי שכירות בגובה 5,900 ₪ (כ 140,000 ₪), נפחית את ההוצאות הנלוות- 25,000 ₪ ועלויות מימון המשכנתא לתקופה של שנתיים בגובה של 5% ריבית שנתית יביאו אותנו לעלות של כ  140,000 ₪. לאחר קיזוז ההוצאות מהרווח ונקבל סכום של 435,000 ₪.

ומה הכסף שלנו יעשה בתוך חמש שנים?

שוק ההון- 202,000 ₪ נטו לאחר הפחתה של 25% מס רווחי הון.

שוק הנדלן– 435,000 ₪ נטו עם פטור מלא ממיסוי במכירה.

מדד תשומות הבניה. כולנו נתקלנו במושג הזה רק אחרי שרכשנו דירה מקבלן (ומי שעוד לא מוזמן לקרוא ולהכיר). אבירם הכט, סמנכ”ל שיווק ופיתוח עסקי בחברת Superb העוסקת בשיווק פרויקטים וקידום מתחמים להתחדשות עירונית מסביר לנו מהו המדד הזה, למה הוא בעל משמעות רבה כל כך על המחיר שנשלם לקבלן, וגם נותן טיפים למי שמתכוון לרכוש דירה מקבלן בקרוב.

אבירם, מה זה בעצם מדד תשומות הבניה?

מדד תשומות הבניה הוא בעצם סל המרכז בתוכו את העלות של כל צורכי הבניה- כל מרכיב והחלק היחסי שלו בסל. כשם שכשמכינים עוגה משתמשים במגוון מצרכים שלכל אחד מהם עלות משלו, כך גם המצרכים (החומרים) המשמשים לבניית בניין.

הצמדה למדד תשומות הבניה בעצם מאפשרת לקבלנים לדרוש תוספת תשלום עבור הדירה בשיעור הזהה לגובה עליית תשומות הבניה. ההצמדה יכולה לחול על תשלומים שטרם בוצעו בלבד”.

מה קרה בשנים האחרונות?

“תקופת הקורונה הביאה עמה הרבה “ברכות”, ביניהן חוסר בהירות לגבי יכולת האספקה של החומרים וקושי בשילוח, כשביקושים לשילוח עלו אל מול יכולת האספקה, דבר אשר ייקר את השילוח בכ-500%. כשם שהשילוח התייקר, כך גם רבים מחומרי הבניה, דבר שהביא לעלייה בסל המוצרים המרכיבים את חומרי הבניין”.

במהלך 2021 עלה המדד לשיא שנתי של 5.6%. מה זה אומר בפועל?

“ניקח לדוגמא רכישת דירה מקבלן ב 2.5 מ’ ₪. במועד החוזה העברנו תשלום ראשון בסך 500,000 ש”ח, כך שנשארו לנו עוד 2 מיליון להשלים. במידה וחתמנו על חוזה בתחילת 2021, הרי שעליית המדד חלה על כל ה 2 מיליון הנותרים, ובקיצור תוספת של 5.6% מ 2,000,000 ₪ הוא הסכום שמתווסף לנו למחיר הדירה – כך שהחוב תפח לנו ב 112 אלף שקלים.

אז מה השתנה עכשיו?

“לפני כחודשיים נכנסו מספר תיקונים לחוק המכר. חוק המכר הוא חוק שבא להגן על הרוכשים ולהסדיר את חובתם ואחריותם של הקבלנים מולם. אחד התיקונים בחוק נגע בהצמדה של התשלומים עבור הדירה לשינוי, (לעליה בלבד כמובן), של מדד תשומות הבניה”.

לפי החוק, החל מחודש אוגוסט 2022, ההצמדה נעשית רק לרכיב הבניה ולא לרכיב הקרקע אשר שולמה מראש ע”י הקבלן והעלות שלה לא משתנה. השינוי בחוק הגביל את ההצמדה ל 40% מהשינוי במדד בלבד. נגיד והחוק הזה היה נכנס בתחילת 2021, ההצמדה שהייתה חלה על הרוכשים הייתה פוחתת לכדי 40% ממה ששילמו, במקום 112,000 ₪ רק 44,800 ₪.

תודה אבירם, מה עוד אנחנו צריכים לדעת בעת רכישת דירה מקבלן?

“יש מספר דברים שחשוב לדעת ולעשות:

1. השינוי במדד חל עבור רוכשים אשר חתמו חוזה לאחר התיקון בחוק.
2. ניתן לעשות מו”מ מול הקבלן גם על תנאי ההצמדה למדד (יש קבלנים שנתנו פטורים חלקיים או מלאים של הצמדה למדד).
3. מדד תשומות הבניה עלה בשנת 2022 עד כה בכ-5% נוספים.
4. תיעזרו בבעל מקצוע גם אם מדובר על דירה מקבלן.