שבוע שעבר דיברנו על בחירת עורך דין שילוה אתכם הדיירים בפרויקט של התחדשות עירונית, אם זה תמ”א 38 חיזוק, תמ”א 38 של הריסה ובניה חדשה או פינוי בינוי. אני אישית מאמין בניהול פרויקט התחדשות לפי הספר. קודם מתארגנים ובוחרים נציגות אחרי זה הנציגות בוחרת עו”ד ואז פונים לבחור יזם וכמו שהבטחתי היום נדבר על איך בוחרים יזם בפרויקט התחדשות עירונית.
בחירת יזם מתאים היא בחירה קריטית ומורכבת מאוד. אם תבחרו יזם חסר ניסיון בתחום הפרויקט שלכם, יש מצב שתתקעו איתו ועם הפרויקט למשך שנים. לכן המלצתי היא תמיד לבחור ביזם שמתאים כמו נעל הזכוכית של סינדרלה לסוג הפרוייקט אותו אתם עומדים לבצע. הדרך הטובה ביותר לעשות סיבוב בעיר, בשכונות שעוברות התחדשות ולחפש בניין שעבר או עובר פרוייקט מהסוג שאתם אמורים לעבור. לקחת את פרטי היזם, לשוחח עם הדיירים ולקבל חוות דעת על היזם, יחסו לדיירים ועל איכות הביצוע.
לתמ”א 38 של חיזוק (תמ”א 38/1) תמיד תבחרו יזם של תמ”א 38 חיזוק לצורך ביצוע הפרויקט שלכם ורצוי אחד שכבר יש מאחוריו לפחות פרוייקט אחד שהסתיים או לפחות שני פרוייקטים בשלבים שונים של ביצוע וגם אז לכו לבנינים בהם הוא עובד או עבד, דפקו בדלת ובקשו לשמוע על הפרויקט ועל היזם. תתפלאו לגלות כמה דיירים מוכנים לסייע לדיירים אחרים. היה ושמעתם תלונות ענייניות, תברחו.
לרוב יזמים של תמ”א 38 הריסה ובניה לא יקחו על עצמם פרוייקטים של חיזוק, אבל גם אתם תקפידו לקחת לחיזוק רק כאלו של חיזוק.
לתמ”א 38 של הריסה ובניה (תמ”א 38/2 או יש הקוראים לו תמ”א 38/3), רצוי לקחת יזמים שיש להם גב איתן וניסיון בבניית בנייני מגורים. אל תקחו יזם שאתם הפרויקט הראשון שלו. אל תקחו יזם שבשיחה אתכם או עם העו”ד שלכם מנסה לחסוך כמה עשרות אלפי שקלים בשכ”ט או בגובה השכירות שאתם אמורים לקבל ולא מוכן לשמוע על מינוי מפקח מטעם הדיירים כי “יש לו כבר מפקח בפרויקט“. מאלו תברחו. גם אלו שיבוא ויציעו להם הצעות מוגזמות לדירות תמורה ענקיות “והכל בכפוף לאישור הוועדה המקומית”, תיזהרו ותדרשו מהעו”ד שלכם שייגן על ההבטחות ואם אפשר שידרוש לראות דו”ח אפס כדי לראות שהיזם מבין על מה הוא מדבר ועשה את החישובים הנכונים.
יש יזמים שיספרו לכם שהם בונים ללא ליווי בנקאי, קחו בחשבון שעליכם להיזהר שבעתיים כי יש מצב שאין להם יכולת לשכנע בנק להעניק להם אשראי שזה מראה על פרויקט עם סיכון מסויים או שהם ממש עשירים ובמקרה שכזה דרשו בין היתר ערבויות גבוהות ותאסרו מכירת דירות לפני שיש לפחות היתר בתנאים.
לפינוי בינוי יש לבחור חברות שעוסקות בפינוי בינוי ולשים לב היטב כי הסיפור מורכב הרבה יותר מתמ”א 38 או חלופותיו. בפינוי בינוי צריך חברה גדולה, עם גב כלכלי כמו אאורה, אפריקה, דמרי, מצלאווי ואחרות שיש לה ניסיון וגב כלכלי מאחוריה. גם אז רצוי לצאת למכרז יזמים ולבחון היטב את הצעות התמורה ולבחון היטב את נדיבות ההגנות הניתנות על ידי אותן חברות לדיירים בעת הפינוי.
על התמורות בפרויקטים של התחדשות עירונית נספר בשבוע הבא.
כותב המאמר דורון תמיר עו”ד ונוטריון , עוסק בייצוג דיירים בפינוי בינוי ותמ”א 38.
ניתן לשלוח שאלות למייל: ON24@stlo.co.il
אנו מכבדים זכויות יוצרים ועושים מאמץ לאתר את בעלי הזכויות בצילומים המגיעים לידינו .אם זיהיתם בפרסומנו צילום אשר יש לכם זכויות בו , אתם רשאים לפנות אלינו ולבקש לחדול מהשימוש באמצעות המייל info@rgg-news.co.il
