שמאי מקרקעין ברמת גן – ההבדל בין הערכה שטחית לשומה מקצועית באמת

שמאות מקרקעין היא לא רק עניין של מספר. במיוחד לא ברמת גן. מדובר בעיר דינמית, יקרה, עם פוטנציאל תכנוני משמעותי – ולכן, כל הערכת שווי דירה שלא מתבצעת ע”י שמאי מקרקעין ברמת גן שמכיר את האזור, התכניות, והמורכבויות – עלולה להחמיץ רכיבי ערך מהותיים ולהוביל להפסדים של מאות אלפי שקלים.

פוטנציאל תכנוני זה לא מילה יפה – זה כסף

רוצים להדליף? שלחו וואטסאפ

הצטרפו לדף הפייסבוק שלנו

כשמזמינים שמאות לדירה ברמת גן, אסור להסתפק רק בבדיקות הרגילות – שטח הדירה, הקומה, חניה, מצב תחזוקתי. שמאי מקרקעין ברמת גן חייב לבדוק גם את הפוטנציאל התכנוני של הנכס, במיוחד בעיר שמעודדת התחדשות עירונית.

ברמת גן קיימת כדאיות כלכלית גבוהה לביצוע פרויקטים של פינוי בינוי, בזכות המיקום המרכזי והמחירים הגבוהים של הדירות בעיר. דירה שנמצאת בבניין שהוכרז כמיועד לפינוי בינוי – או אפילו כזה שלא נכלל בתכנית שאושרה – שוויה עשוי להיות גבוה בהרבה מהשווי “על הנייר”.

דוגמה לפרויקט פינוי בינוי ברחוב טבנקין 7-13, שכונת הבילויים

מדובר בארבעה מבנים בני שלוש קומות, הכוללים יחד 24 דירות ישנות. במקומם יוקמו שני בניינים חדשים בגובה 10 קומות. הבנייה החדשה תכלול 80 יחידות דיור חדשות, שטח עיקרי כולל של 6,740 מ”ר ו-3,500 מ”ר שטחי שירות. נקבע כי 20% מהדירות יהיו “קטנות” – עד 63 מ”ר.

שמאי שמבין את הסביבה הכלכלית, יידע להעריך את השפעת הפוטנציאל הזה גם בשלב מוקדם. לא צריך לחכות לשלב ההריסה – עצם הכללת הבניין בתכנית או עמידה בהוראות פינוי בינוי (24 יח”ד מינימום) משפיעה על השווי, ויש לכמת זאת כבר בשלב השומה.

חשיבות הבדיקות המשפטיות והתכנוניות

מעבר לפוטנציאל, שמאות מקצועית דורשת גם בדיקה מקיפה של המצב המשפטי והתכנוני של הנכס. בלי זה – המספרים חסרי משמעות.

מבחינה משפטית:

יש לבדוק את אופן רישום הנכס – בטאבו כבית משותף, בפנקס הזכויות, בחברה משכנת, או ברמ”י.

לבחון את תשריט הבית המשותף: האם החניה, המחסן, החצר – רשומים כחוק? יש להם ערך שצריך לשקף בשומה.

בנכסים מוחכרים – לבדוק את הסכמי החכירה, לאתר את קיבולת הבנייה ולחשב את יתרת התשלום לרשות מקרקעי ישראל בעת המכירה.

מי שמדלג על שלבים אלה, עלול להעריך נכס לפי שטחים או זכויות שאינם תקפים – ולהטעות קונה או מוכר.

בינוי בפועל מול היתר – חשיבות המדידה

הבדיקה התכנונית שמבצע שמאי דירות ברמת גן מורכבת משני שלבים . שלב המדידות ושלב ההשוואה להיתרי הבניה. בשלב הראשון, במועד הביקור בנכס יבצע השמאי מדידות לייזר לבקרה. את המדידות יצליב השמאי עם היתרי הבנייה וכך יוכל לזהות חריגות בניה.

בדיקה זו הינה חיונית, שכן, עבור שטחים חורגים להיתר בדרך כלל לא ניתן לקבל משכנתא.

חשוב להבין: חריגות בנייה הן בעיה תכנונית ומשפטית – על שטח לא מאושר אי אפשר לקבל משכנתא. זהו מידע שחייב להופיע בדוח השמאי, במיוחד כשמדובר בעסקה שדורשת מימון בנקאי. קונה שלא מודע לחריגות, עלול להיתקע עם נכס בעייתי.

לסיכום – שמאות נכונה היא בסיס לעסקה נכונה

שמאי מקרקעין ברמת גן מקצועי ומנוסה לא מסתפק בהשוואת עסקאות – הוא נכנס לעומק הנתונים. הוא בודק את הזכויות, מזהה תכניות עתידיות, מגלה חריגות, מאבחן סיכונים – ורק אז קובע שווי.

ברמת גן, כל מטר שווה כסף. כל תכנית משנה את הכללים. לכן אסור להסתפק בשמאות שטחית או גנרית – צריך שמאי שמכיר את העיר ויודע לתרגם תכנון, רישום ומצב פיזי לשווי מדויק.

במשרדנו, א.פז שמאות מקרקעין, שמאי מקרקעין עם ניסיון של עשרות שנים הבקיאים במגוון תחומי שמאות המקרקעין.

למשרדנו, הכרות רבה עם תחומי מיסוי המקרקעין. ידוע, כי בעסקת מקרקעין רב הנסתר על הגלוי, ולכן, אנו נשמח לתת לכם ייעוץ חינם בכל סוגיה.

א. פז שמאות מקרקעין

אתר:https://shamay-mekarkein.com/

המידע הינו כללי בלבד ואינו משפטי ועלול להשתנות. בביצוע פעולה במקרקעין יש להתייעץ עם גורם מוסמך. ט.ל.ח. בכפוף לתקנון האתר.